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close this bookL'urbanisation en Afrique de l'ouest : mécanismes et logiques, Club du Sahel, 1993
close this folder2. La satisfaction besoins essentiels en ville
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View the document2.1 L'accès au sol, au logement et aux services urbains
Open this folder and view contents2.2 La satisfaction des autres besoins
View the document2.3 Biais urbain ou biais moderne?
View the document2.4 Les besoins essentiels dans la crise

2.1 L'accès au sol, au logement et aux services urbains

La configuration physique actuelle des villes de l'Afrique de l'Ouest porte (encore) la marque de l'urbanisation récente impulsée de l'extérieur, "importée" ou greffée. A côté de zones portuaires et industrielles, de quartiers d'affaires et de quartiers résidentiels en tous points semblables aux quartiers correspondants des villes des pays développés, on trouve de vastes quartiers d'habitat populaire en évolution continue à partir des modes de construction traditionnelle, sur des terrains pas ou mal desservis par les différents réseaux urbains et parfois même non parcellisés. Quelques quartiers mieux tracés et plus ou moins bien équipés abritent une petite partie de la population urbaine, de 15 à 20 %, assurant la transition. 3

3Cette juxtaposition de formes urbaines est plus complexe au nord du Nigeria, où il faut distinguer: la ville ancienne ("birni" entouré d'une enceinte); la ville coloniale, devenue la ville administrative et commerçante (avec même un Central Business District à Kano et ses quartiers résidentiels; la ville des allogènes (originaires du sud, au nord) et, depuis les années 70, des quartiers d'extension haoussa-fulani en dehors de l'enceinte historique.

En dépit de l'incidence des quartiers "modernes" (en général peu denses), la superficie totale urbanisée, tous usages confondus, rapportée à la population urbaine est très inférieure dans la Région à ce qu'elle est dans les pays développés. Ce constat justifie l'usage du terme "consommation d'espace", plus significatif de conditions de vie ou d'un niveau de vie que son inverse, la densité.

Cette consommation s'est contractée très lentement depuis les indépendances. Elle est plus faible, à situation géographique comparable dans les villes anglophones (30 à 50 m² par habitant) que dans les villes francophones (75 à 200 m 2 par habitant). Elle est également plus faible dans les grandes villes côtières que dans les villes secondaires ou les villes de l'intérieur - vieux centres urbains denses exclus.

Il y a là l'effet combiné du régime foncier (plus largement traditionnel en pays anglophones), de la monétarisation (plus grande à la côte), des conditions écologiques (topographie et végétation sahéliennes moins contraignantes) et de la densification des quartiers centraux.

La consommation d'espace pour la seule fonction d'habitat est de l'ordre de la moitié de la consommation totale d'espace urbanisé. Elle est très inégalement distribuée.

Les quartiers construits en dehors de toute légalité officielle ou coutumière, souvent sur des terrains inconstructibles (pentes ou fonds marécageux), n'occupent que quelques pour-cent du sol urbanisé. Ils peuvent cependant abriter jusqu'au quart de la population d'une ville 4. Ces quartiers sont pour une bonne part occupés par les allogènes (originaires d'autres régions du pays ou de pays étrangers) n'ayant pas l'intention de s'installer durablement et/ou refusant de payer un loyer.

4Cette proportion n'a semble-t-il pas augmenté au cours du temps et s'est même réduite en période économique favorable.

La majorité des ménages urbains habitent des quartiers en voie de densification continue où dominent les constructions à rez-de-chaussée. Ces quartiers, issus de morcellements reconnus de terres coutumières ou d'opérations de lotissements administratifs, sont au départ dépourvus d'infrastructures, puis progressivement atteints et desservis par les services publics essentiels: l'électricité avant l'eau potable en général. La collecte des eaux usées y est encore exceptionnelle.

Plus de 50 % des ménages (jusqu'à 80 % à Abidjan) sont locataires de leur logement La monétarisation en milieu urbain est telle que l'autoconstruction est devenue quasi inexistante dans les grandes villes, ou limitée à une participation modeste de la main d'oeuvre familiale du candidat constructeur. La masse des ménages de revenus modestes est donc locataire, y compris dans les quartiers irréguliers. Sur ce créneau existe un véritable marché du "service du logement".

L'accession à la propriété s'inscrit dans une stratégie familiale et sociale, associant très souvent l'investissement résidentiel "au village" d'origine et en ville, épargne urbaine et épargne rurale.


Housing problems in Metropolitan Kano

Le schéma le plus répandu est le suivant. L'immigrant, en provenance du milieu rural ou d'une petite ville se déplace sans quitter son milieu familial: il est accueilli en ville par un parent ou quelqu'un de sa communauté d'origine, qui l'hébergera contre de menus services jusqu'à ce qu'il trouve un travail - à moins que ce parent ne l'ait précisément accepté que pour l'aider dans son activité. Le nouvel urbain, s'il ne retourne pas d'où il venait, quitte cet hébergement pour une location, individuelle ou partagée, lorsque ses ressources lui donnent une certaine autonomie. Ce n'est en général qu'au terme de plusieurs années de résidence en ville que l'immigrant peut envisager de chercher un terrain en ville - après avoir très souvent réalisé une construction dans son "village".

L'inégalité première d'accès au sol est donc fortement aggravée par la disparité de l'équipement des terrains et par la qualité comme la surface des logements. Très schématiquement, on estime qu'au moins:

40 % du sol résidentiel,
plus de 80 % du capital foncier (terrain + équipement),
et plus de 90 % de la valeur du capital immobilier (terrain + équipement + logement),

...sont entre les mains de moins du tiers de la population urbaine (un peu plus, mais d'un capital moindre, dans les villes du nord et un peu moins, d'un capital plus important, dans les villes du sud).


Bobo Dioulasso: Evolution comparative

Source: Etude du Schema Directeur de Bobo Dioulasso (1991)