2.1 L'accès au sol, au logement et aux services urbains
La configuration physique actuelle des villes de l'Afrique de
l'Ouest porte (encore) la marque de l'urbanisation récente impulsée de
l'extérieur, "importée" ou greffée. A côté de zones portuaires et industrielles,
de quartiers d'affaires et de quartiers résidentiels en tous points semblables
aux quartiers correspondants des villes des pays développés, on trouve de vastes
quartiers d'habitat populaire en évolution continue à partir des modes de
construction traditionnelle, sur des terrains pas ou mal desservis par les
différents réseaux urbains et parfois même non parcellisés. Quelques quartiers
mieux tracés et plus ou moins bien équipés abritent une petite partie de la
population urbaine, de 15 à 20 %, assurant la transition. 3
3Cette juxtaposition de formes urbaines est plus
complexe au nord du Nigeria, où il faut distinguer: la ville ancienne ("birni"
entouré d'une enceinte); la ville coloniale, devenue la ville administrative et
commerçante (avec même un Central Business District à Kano et ses quartiers
résidentiels; la ville des allogènes (originaires du sud, au nord) et, depuis
les années 70, des quartiers d'extension haoussa-fulani en dehors de l'enceinte
historique.
En dépit de l'incidence des quartiers "modernes" (en général peu
denses), la superficie totale urbanisée, tous usages confondus, rapportée à la
population urbaine est très inférieure dans la Région à ce qu'elle est dans les
pays développés. Ce constat justifie l'usage du terme "consommation d'espace",
plus significatif de conditions de vie ou d'un niveau de vie que son inverse, la
densité.
Cette consommation s'est contractée très lentement depuis les
indépendances. Elle est plus faible, à situation géographique comparable dans
les villes anglophones (30 à 50 m² par habitant) que dans les villes
francophones (75 à 200 m 2 par habitant). Elle est également plus
faible dans les grandes villes côtières que dans les villes secondaires ou les
villes de l'intérieur - vieux centres urbains denses exclus.
Il y a là l'effet combiné du régime foncier (plus largement
traditionnel en pays anglophones), de la monétarisation (plus grande à la côte),
des conditions écologiques (topographie et végétation sahéliennes moins
contraignantes) et de la densification des quartiers centraux.
La consommation d'espace pour la seule fonction d'habitat est de
l'ordre de la moitié de la consommation totale d'espace urbanisé. Elle est très
inégalement distribuée.
Les quartiers construits en dehors de toute légalité officielle ou
coutumière, souvent sur des terrains inconstructibles (pentes ou fonds
marécageux), n'occupent que quelques pour-cent du sol urbanisé. Ils peuvent
cependant abriter jusqu'au quart de la population d'une ville 4. Ces
quartiers sont pour une bonne part occupés par les allogènes (originaires
d'autres régions du pays ou de pays étrangers) n'ayant pas l'intention de
s'installer durablement et/ou refusant de payer un loyer.
4Cette proportion n'a semble-t-il pas augmenté au cours
du temps et s'est même réduite en période économique favorable.
La majorité des ménages urbains habitent des quartiers en voie de
densification continue où dominent les constructions à rez-de-chaussée. Ces
quartiers, issus de morcellements reconnus de terres coutumières ou d'opérations
de lotissements administratifs, sont au départ dépourvus d'infrastructures, puis
progressivement atteints et desservis par les services publics essentiels:
l'électricité avant l'eau potable en général. La collecte des eaux usées y est
encore exceptionnelle.
Plus de 50 % des ménages (jusqu'à 80 % à Abidjan) sont locataires
de leur logement La monétarisation en milieu urbain est telle que
l'autoconstruction est devenue quasi inexistante dans les grandes villes, ou
limitée à une participation modeste de la main d'oeuvre familiale du candidat
constructeur. La masse des ménages de revenus modestes est donc locataire, y
compris dans les quartiers irréguliers. Sur ce créneau existe un véritable
marché du "service du logement".
L'accession à la propriété s'inscrit dans une stratégie familiale
et sociale, associant très souvent l'investissement résidentiel "au village"
d'origine et en ville, épargne urbaine et épargne rurale.
Housing problems in Metropolitan Kano
Le schéma le plus répandu est le suivant. L'immigrant, en
provenance du milieu rural ou d'une petite ville se déplace sans quitter son
milieu familial: il est accueilli en ville par un parent ou quelqu'un de sa
communauté d'origine, qui l'hébergera contre de menus services jusqu'à ce qu'il
trouve un travail - à moins que ce parent ne l'ait précisément accepté que pour
l'aider dans son activité. Le nouvel urbain, s'il ne retourne pas d'où il
venait, quitte cet hébergement pour une location, individuelle ou partagée,
lorsque ses ressources lui donnent une certaine autonomie. Ce n'est en général
qu'au terme de plusieurs années de résidence en ville que l'immigrant peut
envisager de chercher un terrain en ville - après avoir très souvent réalisé une
construction dans son "village".
L'inégalité première d'accès au sol est donc fortement aggravée
par la disparité de l'équipement des terrains et par la qualité comme la surface
des logements. Très schématiquement, on estime qu'au moins:
40 % du sol résidentiel,
plus de 80 % du capital
foncier (terrain + équipement),
et plus de 90 % de la valeur du capital
immobilier (terrain + équipement + logement),
...sont entre les mains de moins du tiers de la population urbaine
(un peu plus, mais d'un capital moindre, dans les villes du nord et un peu
moins, d'un capital plus important, dans les villes du sud).
Bobo Dioulasso: Evolution comparative
Source: Etude du Schema Directeur de Bobo Dioulasso (1991)
